Crisis de vivienda: 2,5 millones de jóvenes no logran independizarse

La crisis de vivienda dejó a 2,5 millones de jóvenes argentinos de entre 25 y 35 años sin posibilidad de independizarse, según el primer Monitor de calidad del acceso a la vivienda elaborado por el Observatorio Federal de Acceso a la Vivienda. El dato, basado en información de la Encuesta Permanente de Hogares del INDEC correspondiente al tercer trimestre de 2025, expone una presión habitacional que excede los indicadores tradicionales del mercado inmobiliario.

La crisis de vivienda dejó de ser solamente una dificultad para quienes buscan comprar o alquilar una propiedad. También se manifiesta en el retraso de la emancipación, en la permanencia prolongada dentro del hogar familiar y en la formación de nuevos hogares bajo condiciones materiales frágiles. El informe del Observatorio Federal de Acceso a la Vivienda (OFAVA) estima que 2,5 millones de personas de entre 25 y 35 años todavía no lograron independizarse en la Argentina. Representan el 37% de ese grupo etario.

Para ampliar el marco general del tema, conviene revisar también esta crisis de vivienda juvenil como referencia de contexto.

El estudio fue elaborado a partir de la Encuesta Permanente de Hogares del INDEC y toma como referencia el tercer trimestre de 2025. La cobertura alcanza aproximadamente al 90% de la población argentina relevada por esa encuesta. Su aporte principal consiste en observar la vivienda no solo como una unidad disponible en el mercado, sino como una condición vinculada con la autonomía económica, la convivencia familiar y el acceso efectivo a servicios esenciales.

La cifra adquiere una dimensión más compleja cuando se incorpora la calidad de las viviendas en las que viven esos jóvenes. El 46% de quienes todavía permanecen en su hogar de origen reside, además, en una vivienda con algún tipo de déficit habitacional. Son cerca de 1,2 millones de personas que enfrentan simultáneamente dos obstáculos: no pueden formar un hogar independiente y tampoco cuentan necesariamente con condiciones adecuadas en la vivienda actual.

crisis de vivienda juvenil: La crisis de vivienda también retrasa la emancipación juvenil

Vivir con la familia después de los 25 años no responde a una única causa. Puede estar relacionado con ingresos insuficientes, empleos inestables, alquileres elevados, falta de crédito, ausencia de ahorros o una combinación de esos factores. El informe de OFAVA no presenta la permanencia en el hogar de origen como una elección homogénea, sino como un fenómeno que debe leerse dentro de un escenario de acceso restringido a la vivienda.

La emancipación suele producirse mediante distintas estrategias. Algunas personas forman pareja y comparten gastos; otras optan por convivencias entre amigos, alquilan habitaciones o se mudan a unidades más pequeñas y alejadas de los centros de empleo. También existe el recurso de ocupar viviendas familiares disponibles. Por eso, el número de jóvenes que no se independizaron no equivale automáticamente a una cantidad idéntica de propiedades nuevas necesarias.

Sin embargo, el retraso de la salida del hogar de origen representa una demanda habitacional concreta, aunque no siempre aparezca en los registros de hogares formados. Cuando los sistemas de medición observan únicamente las unidades ocupadas, pueden dejar fuera a quienes todavía no pudieron constituir un hogar propio. Esa brecha entre la demanda potencial y la demanda registrada es uno de los puntos centrales del diagnóstico.

El déficit alcanza a quienes ya lograron formar un hogar

La dificultad no termina cuando una persona consigue mudarse. Según el monitor, el 52% de los hogares encabezados por personas de entre 25 y 34 años presenta algún tipo de déficit habitacional. Es el porcentaje más alto entre los grupos etarios analizados y supera ampliamente el 31% correspondiente a los hogares cuyo jefe tiene más de 65 años.

El resultado muestra que la independencia residencial puede darse en condiciones precarias. Una pareja joven puede acceder a una vivienda, pero compartirla con otro hogar, habitar una unidad con problemas graves de construcción o vivir en un lugar sin servicios básicos suficientes. El hecho de contar con una dirección propia no garantiza, por sí mismo, un acceso adecuado a la vivienda.

El indicador utilizado por OFAVA contempla distintas dimensiones. Incluye el allegamiento, que ocurre cuando varios hogares comparten una misma vivienda; los problemas graves de materialidad; y las dificultades vinculadas con el acceso al agua, el baño, el desagüe y otras condiciones fundamentales. Esta mirada permite distinguir entre la falta absoluta de una unidad y la necesidad de mejorar de manera sustancial una vivienda existente.

Allegamiento y materialidad: dos problemas que suelen superponerse

El allegamiento puede ser voluntario o forzado, pero sus consecuencias son diferentes cuando aparece como respuesta a la falta de alternativas. La convivencia de varios hogares en un mismo espacio puede reducir costos y sostener redes familiares, aunque también puede generar hacinamiento, pérdida de privacidad y dificultades para estudiar, trabajar o cuidar a niños y adultos mayores.

Los problemas de materialidad agregan otra capa de vulnerabilidad. Una vivienda puede estar ocupada y, al mismo tiempo, requerir una intervención profunda para garantizar seguridad y habitabilidad. Lo mismo sucede cuando la conexión al agua, el saneamiento o el desagüe es insuficiente. En esos casos, la política habitacional no se resuelve únicamente con la construcción de nuevas unidades: también exige obras de mejoramiento, infraestructura y regularización de servicios.

La demanda potencial suma al menos 500.000 viviendas

OFAVA estima que la emancipación del universo de jóvenes que todavía vive con su familia podría generar una necesidad mínima de 500.000 viviendas nuevas. Se trata de una aproximación que admite distintas formas de resolución. No todos los jóvenes necesitarían una unidad individual, porque parte de la demanda podría canalizarse mediante hogares en pareja, viviendas compartidas u ocupación de unidades ya existentes.

La estimación resulta relevante porque incorpora una población que habitualmente permanece fuera del cálculo de la demanda efectiva. Una persona que no busca activamente una propiedad porque sabe que no puede pagarla no deja de necesitar una solución habitacional. En términos de planificación, la ausencia de una búsqueda formal no debería interpretarse como ausencia de demanda.

El número también permite observar el vínculo entre vivienda y ciclo de vida. La emancipación está asociada con la formación de nuevos hogares, la movilidad laboral, la posibilidad de estudiar en otra ciudad y la construcción de proyectos familiares. Cuando el acceso se posterga durante años, sus efectos pueden extenderse a otros mercados: transporte, educación, cuidado, consumo y empleo.

La presión adicional se suma al déficit habitacional ya existente. El informe calcula que en 2025 había 5.983.241 hogares, equivalentes al 40,3% del total, con al menos una dimensión deficitaria. De ese conjunto, aproximadamente 2 millones necesitaban una vivienda nueva o una intervención integral del entorno, mientras que otros 4 millones podían mejorar su situación mediante obras en la vivienda o el acceso a servicios.

Un mapa territorial con diferencias profundas

La situación no se distribuye de manera uniforme en el país. Tucumán registra el porcentaje más alto de jóvenes de 25 a 35 años sin emanciparse, con el 56%. Le siguen Santiago del Estero y Jujuy, con el 53% cada una, mientras que Salta alcanza el 52% y Catamarca, el 49%.

En el extremo opuesto aparece la Ciudad de Buenos Aires, con el 24%, el porcentaje más bajo entre las jurisdicciones mencionadas. Esa diferencia no debe leerse como una prueba de que el acceso resulta sencillo en la capital. La ciudad también presenta costos de alquiler elevados, escasez de espacio y formas de convivencia que pueden ocultar problemas de superficie, hacinamiento o esfuerzo económico. El porcentaje de emancipación y la calidad de esa emancipación son dimensiones relacionadas, pero no idénticas.

La provincia de Buenos Aires concentra más de un millón de jóvenes en esta situación, cerca del 40% del total nacional. Córdoba y Santa Fe aparecen luego por cantidad absoluta. La diferencia entre porcentajes y volúmenes es importante para diseñar políticas: una jurisdicción puede registrar una tasa relativamente menor, pero concentrar un número muy elevado de personas debido a su tamaño poblacional.

Las brechas territoriales también reflejan diferencias en empleo, salarios, urbanización, disponibilidad de alquileres, infraestructura y concentración de oportunidades. En algunas provincias, la falta de opciones puede impulsar la permanencia en el hogar familiar; en otras, puede favorecer la migración hacia grandes ciudades, donde aumenta la presión sobre el mercado de alquiler y los servicios urbanos.

Por qué el déficit total no se resuelve solo construyendo

El cálculo general de OFAVA ubica en aproximadamente 2,5 millones la cantidad de viviendas nuevas que la Argentina necesitaría para atender el déficit cuantitativo, el allegamiento y la demanda potencial de los jóvenes no emancipados. Esa cifra no debe confundirse con un programa inmediato de construcción de unidades idénticas. Expresa una magnitud del problema y reúne situaciones que requieren respuestas diferentes.

Una parte demanda nuevas viviendas, suelo servido, infraestructura y mecanismos de financiamiento. Otra puede resolverse con ampliaciones, refacciones, conexiones de servicios, mejoras sanitarias o intervenciones sobre el entorno. También se necesitan políticas que permitan aprovechar unidades vacantes o subutilizadas cuando existan condiciones legales, urbanas y económicas para hacerlo.

El desafío consiste en coordinar esas herramientas. La construcción sin transporte, escuelas, centros de salud y redes de servicios puede producir urbanizaciones aisladas. Del mismo modo, el mejoramiento de viviendas sin abordar los ingresos de los hogares puede dejar pendiente el problema de la sobreocupación. Una estrategia eficaz requiere combinar vivienda, suelo, infraestructura, empleo y movilidad.

El alquiler y el crédito como límites de acceso

La posibilidad de independizarse depende tanto de la oferta física como de la capacidad de pago. Un joven puede encontrar una unidad disponible y aun así quedar excluido si el ingreso mensual no alcanza para cubrir alquiler, depósito, garantías, expensas, servicios y transporte. El crédito hipotecario, por su parte, exige estabilidad, ahorro previo y cuotas compatibles con el salario, condiciones que no están igualmente distribuidas.

En este contexto, la vivienda compartida puede funcionar como una solución transitoria, aunque no siempre representa una mejora suficiente. Para algunos hogares permite repartir costos; para otros prolonga el hacinamiento o posterga proyectos familiares. La diferencia depende de la superficie disponible, la estabilidad del acuerdo y el acceso a servicios básicos.

Qué significa el diagnóstico para el mercado digital inmobiliario

El diagnóstico de OFAVA también modifica la forma en que inmobiliarias, desarrolladores, plataformas y entidades financieras deberían interpretar la demanda. El público joven no constituye un bloque uniforme con capacidad de compra inmediata. Incluye personas que buscan alquilar, compartir, acceder a una primera vivienda, mejorar una unidad familiar o encontrar soluciones cercanas al empleo y al transporte.

Para los negocios digitales del sector, esa diversidad vuelve insuficiente la segmentación basada únicamente en edad. Las plataformas que ofrecen propiedades pueden mejorar su utilidad si permiten filtrar por costo total, servicios, conectividad, superficie, condiciones de convivencia y distancia a zonas de actividad. También resulta importante comunicar con claridad requisitos, gastos adicionales y características reales de cada unidad.

Desde el punto de vista de la visibilidad orgánica, las búsquedas relacionadas con vivienda pueden dividirse en intenciones muy distintas: alquiler para jóvenes, vivienda compartida, acceso a una primera propiedad, mejoras habitacionales o alternativas en cada provincia. Una estrategia de contenidos rigurosa debería responder esas necesidades sin presentar como solución universal un único producto inmobiliario. La información territorial y la transparencia pueden ser más valiosas que las promesas genéricas.

La calidad de los datos también será determinante. Si una plataforma registra solamente operaciones concretadas, puede subestimar a quienes consultan y no logran avanzar. Incorporar señales como consultas recurrentes, rechazos por requisitos, interés por habitaciones o búsqueda de barrios periféricos permitiría comprender mejor la demanda, siempre respetando la privacidad y las normas aplicables.

La vivienda juvenil como indicador del futuro urbano

El problema tiene consecuencias que van más allá de la situación de cada hogar. Una emancipación tardía puede afectar la natalidad, la movilidad laboral y la decisión de permanecer en una ciudad. También puede intensificar la concentración demográfica en determinados centros urbanos, mientras localidades con menor oferta de empleo pierden población joven.

La respuesta, por lo tanto, exige mirar el acceso a la vivienda como una política de desarrollo. No alcanza con sumar unidades si estas no están conectadas con oportunidades económicas y servicios. Tampoco basta con mejorar viviendas si los hogares continúan sin ingresos suficientes para sostenerlas. El desafío combina escala nacional y ejecución local, porque las necesidades concretas cambian entre Tucumán, la provincia de Buenos Aires, Córdoba, Santa Fe y la Ciudad de Buenos Aires.

El monitor de OFAVA aporta una referencia para dimensionar una demanda que permanecía parcialmente oculta: la de quienes todavía no pudieron independizarse. Con aproximadamente 2,5 millones de viviendas nuevas requeridas en el diagnóstico general, la Argentina enfrenta una agenda habitacional extensa, donde construir, mejorar, conectar y planificar deben formar parte de una misma conversación.

Para quienes buscan una solución, el dato más útil es que la vivienda adecuada no se reduce a conseguir una llave. También implica evaluar servicios, condiciones de convivencia, distancia, estabilidad de costos y calidad constructiva. Esa mirada más amplia permite entender por qué la emancipación juvenil y el déficit habitacional aparecen unidos en el mismo diagnóstico, y por qué sus respuestas deberán combinar políticas públicas, iniciativas privadas y planificación urbana de largo plazo. La información original puede consultarse en El Ciudadano.